4장. 한눈에 부동산 시장을 파악하는 법

월급쟁이의 첫 부동산 공부 4장 키포인트 정리

 

시계열 자료로 전국 부동산 시장 흐름 읽기

 ■ 필자는 KB시계열 자료를 메인으로 분석하고 KB에서 다루지 못하는 도시는 한국감정원 자료를 보는 편이다.

 

 ■ 2018~2020까지의 서울시 아파트 매매가격증감률을 보고 알 수 있는 점

 → 정부 규제는 부동산 시장에 단기간 영향을 미치지만 중장기적으로는 부동산 수급과 심리 등에 의해 영향을 받는다는 것을 알 수 있다.

 

 ■ 하락시기에서 보합으로 바뀐 지역이 많아지면 이 시기부터 일부 대장아파트 또는 호재가 많은 아파트는 상승하기 시작했다는 뜻이다. 한 지역의 아파트 상승률을 계산할 때 전체 아파트 상승률에서 평균을 내어 통계를 집계하기 때문에 상승 수치로 표현되지 못했을 뿐이다.

 

 ■ 공급 물량이 적정 물량보다 소폭 많은 수준과 하락 패턴으로 바로 돌아선 지역은 아파트 가격이 하락하지 않고 핵심 지역 아파트 중심으로 상승한다.

 

 ■ 필자는 부동산  투자를 할 때 기본적으로 2가지를 생각한다.

① 부동산 시장은 냄비의 물이 끓듯이 서서히 데워지면서 마지막에 증기가 분출하며 상승한다.

② 상승하기 시작하면 일정 기간 동안 상승할 확률이 높고, 하락하기 시작하면 일정 기간 하락할 확률이 높다.

 

 ■ 시계열 자료를 유심히 보다 보면 한 지역의 모든 구가 동시다발적으로 오르는 게 아니라 순서가 있음을 알 수 있다. '구'별 부동산 사이클에 의해 여러 번 투자기회를 맞을 수 있다는 것을 잊지 않았으면 한다.

 

 ■ 상승시장으로 전환되는 시기에 대장급 아파트 위주로 투자하면 괜찮은 투자이며, 기회를 놓쳤다면 대장급 주변 아파트 또는 2 급지의 아파트에 투자해도 나쁘지 않은 투자이다.

 

 ■ 주목해야 할 지역은 하락률이 감소하는 지역이다. 하락률이 감소한다는 의미는 극히 일부 아파트가 강보합 또는 상승하고 있다는 의미이며, 대부분의 다른 아파트는 여전히 하락하고 있다고 볼 수 있다. 물론 이런 지역들은 현장에서 부동산 흐름을 확인하여야 정확한 시장을 알 수 있다.

 

 ■ 대부분 지역은 하락률이 감소하는 기간을 우리가 인지할 만큼의 시간을 거치고 상승하는 지역으로 올라온다.

 

매수우위지수가 증가하는 패턴과 매매증감률이 0.1 이상(KB시계열에서 주황색으로 바뀌는 수치)이 나타나면 그 이후에는 상승폭과 상승 기간이 확대된다.