5장. 나에게 적합한 투자지역, 어떻게 찾을 것인가

부동산/"월급쟁이의 첫 부동산 공부"를 읽고

안방주인 2023. 3. 24. 21:48

이전 장들에서 아파트의 가격 변동 요인들에 대해 강조하였고, KB시계열 자료를 통해 어떻게 데이터로 이해할 수 있는지도 설명했다.

우선 투자지역을 선정하는 키팩터를 4가지로 정해서 투자지역을 선정하고 추가적으로 지역 평단가 비교, 인구수 등을 기준으로 삼아 최종 투자 지역을 선정한다.

☞ 인허가 감소 패턴

☞ 입주 물량 감소 패턴

☞ 미분양 감소 패턴

☞ 하락율 감소지역

4가지 팩터를 오버랩시켜서 공통으로 만족하는 지역을 선정해보자.

공통 지역 모두 다 투자할 수는 없다. 추가로 본인에게 맞는 기준을 선정해 한번 더 투자지역을 걸러내야한다.

예를 들어 필자의 경우는 인구수, 평단가 비교, 투자금 등을 추가로 고려한다.

전국 도시 중 인구수로 투자할 지역을 한정 짓는 방식이다. 인구수가 많으면 그만큼 수요가 많다는 의미이기 때문에 더 안정적으로 투자가 가능하다. 인구수가 적은 지역이라고 투자가치가 없다는 말은 아니지만 인구수가 적을 수록 외부 변수에 취약하다.

인구수를 확인하는 방법은 행정안전부(www.mois.go.kr) 주민등록통계에 들어가면 확인할 수 있다.

인구수가 비슷한 지역은 수요가 유사하다고 가정할 수 있기 때문에 인구수별로 도시를 분류한다. 지역별 평단가 비교를 통해 어느 지역이 저평가 지역인지 파악이 가능하다.

지역별 평단가를 주기적으로 추적하면 저평가 지역이 눈에 쉽게 들어온다. 인구수에 의해 분류된 도시들의 평단가를 계산하여 저평가 지역을 찾을 수 있다. 평단가 순위가 어떻게 바뀌어왔는지 살펴보면 현재 어느 지역이 저평가 지역인지 파악이 가능하다.

인구수 50만~100만 이하의 도시에서는 도시별 평단가 순위 변동이 크지 않다. 이런 경우는 현재 대비 1년전, 2년전 가격 변동을 파악하면 한 지역의 저평가 여부를 알 수 있다.