2장. 부동산 투자 필승법
월급쟁이의 첫 부동산 공부 2장 키포인트 정리
수익을 내고 싶다면 물가상승을 주목하라
위 그래프는 1992년부터 2020년까지 물가지수와 전국 아파트 매매가/전세가의 변동 추이를 나타낸 그래프이다.
☞ 신규 아파트의 분양가는 매년 상승한다
☞ 그 이유는 인건비, 자재 가격 등이 시간이 지날수록 상승하기 때문이다. 즉, 물가가 상승하기 때문.
☞ 이런 의미에서 아파트의 가치가 올랐다기보다 물가 상승을 반영하면서 아파트 가격이 상승한다고 볼 수 있다.
☞ 물가지수는 보통 매월, 매년 꾸준한 상승추세를 보이는 반면, 아파트 매매가/전세가는 일정기간 하락 또는 보합하다가 그동안 상승하지 못했던 상승분이 짧은 기간에 상승하는 모습이 보인다.
통화량이 알려주는 아파트 투자의 비밀
"시장에 돈이 많이 풀렸다"라는 말을 많이 한다. 이런 상황이 되면 돈의 가치는 하락하고 실물자산인 부동산의 가격은 상승한다.
통화량은 협의통화(M1), 광의통화(M2), 금융기관유동성(Lf), 광의유동성(L)으로 나눌 수 있다.
광의통화(M2)는 협의 통화보다 넓은 범위로 이자만 포기하면 바로 현금화가 가능한 통화를 말한다.
우리가 가장 주목해야 할 통화량이 광의통화량이다.
☞ 아파트 매매/전세지수는 광의통화량과 유사한 기울기로 증가한다.
☞ M1는 현금, M2는 현금과 적금이라고 생각할 수 있다.
☞ M1/M2가 높아진다는 말은 현금화가 많이 되었고, 투자로 이어질 수 있다는 말이기 때문에 이 수치를 유심히 봐야 한다.
☞ 시중에 자금이 많이 풀리면, 일부 자금이 부동산으로 흘러 들어가 부동산을 상승시키는 기폭제 역할을 한다. 또한 통화량 증가로 인해 화폐 가치는 하락하고, 반면 실물자산인 부동산은 상승한다고 이해할 수 있다.
※ 통화량은 한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr)에 접속하면 쉽게 데이터를 확보할 수 있다.
인구수는 감소하는데 집값이 오른다고?
많은 사람이 오해하는 것 중의 하나가 우리나라 인구수가 감소한다고 생각하는 것이다.
우리가 주목해야 할 수치는 '세대수'이다.
☞ 통계청에서 발표한 장래 가구 추계를 보면 2050년까지도 가구수는 증가할 것으로 예측하고 있다.
☞ 인구수는 여전히 소폭으로 증가하고 있고(인구수 증가율 감소추세) 가구수는 1인가구, 핵가족, 이혼부부 증가 등의 원인으로 큰 폭으로 증가하고 있다는 사실을 잊지 말자.
경제위기가 오면 집값은 하락할까?
아파트 투자 관점에서 본다면 IMF 위기인 1998년도가 오히려 투자 기회였다. 이처럼 경제위기가 부동산에 큰 영향을 미칠 것으로 판단되지만, 실제로 단기적인 영향은 있지만 중장기적으로는 크게 영향이 없었다.