3장. 부동산 투자 필승법

월급쟁이의 첫 부동산 공부 3장 키포인트 정리

 

아파트 가격은 왜 변하는 걸까?

아파트 가격이 변동하는 요인은 크게 5가지다. 수요와 공급, 심리, 유동성, 경기(소득), 규제.

• 수요와 공급 : 수요가 늘어나거나 고정되어 있는데 공급이 부족한 지역은 가격이 상승할 가능성이 높다.
• 심리 : 가격이 상승하기 시작하면 실수요자들의 매수심리가 높아진다.
• 유동성 : 투자하기 위해 사려는 사람들이 매수하기 시작하면 실수요 장에서 유동성 장으로 바뀐다. 
• 경기(소득) : PIR이라는 데이터를 통해 연소득 대비 집값이 어떻게 바뀌었는지 정략적으로 해석할 수 있으며, 한 지역의 현재 집값이 고평가인지 저평가인지도 PIR데이터를 통해 가늠해 볼 수 있다.
• 규제 : 정부에서는 부동산 침체기일 때는 부양책을 통해 부동산 경기를 부양하려 하고 아파트 가격이 지나치게 오르면 규제를 통해 가격을 억제하려 한다. 정책을 예측하는 것은 불가능에 가깝다.

이 책의 필자는 매수우위지수를 가장 중요하게 보며 일주일에 한 번씩은 반드시 데이터를 확인한다.

 

유동성 장으로 넘어가는 시장을 확인하는 방법은 거래량 데이터를 보는 것이다. 전체 거래량뿐만 아니라 다른 도시에 거주하는 외지인의 거래량까지 파악할 수 있다.

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인허가 물량으로 부동산 시장을 예측하라

아파트 가격 변동 요인 중 수요와 공급에 대해 자세히 알아보기 위해 공급물량을 먼저 얘기해 볼 필요가 있다. 공급물량은 크게 3가지가 있다. 인허가 물량, 입주 물량, 미분양 물량.

 

인허가 물량은 미래의 입주 물량으로 바뀌기 때문에 미래 부동산 시장을 예측하는 중요한 데이터다. 인허가 물량은 약 3~4년 이후의 입주 물량으로 바뀌게 된다.

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부동산 사이클, 어떻게 형성되는가

부동산 시장이 호황일 때는 많은 건설사에서 아파트를 공급하려고 한다. 비슷한 시기에 입주 물량이 몰려 과공급 기간을 맞이하게 된다. 즉, 수요 대비 공급량이 더 높아 가격 하락 압력을 받게 된다.

 

시간이 지나면 인구 증가, 가구수 증가, 새 아파트 선호 등으로 다시 수요가 증가되면 아파트 가격이 상승하게 되고, 또다시 건설사에서는 분양 물량을 늘리기 시작한다.

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입주 물량이 중요한 이유

인허가 물량은 30개월 이후 어느 시점에 입주 물량으로 일부 바뀌게 된다고 이해해도 무방하다. 모든 인허가 물량이 입주 물량으로 바뀌지는 않는다.

 

입주물량 확인 방법은 추후에 포스팅할 예정입니다.

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미분양 물량을 체크해야 하는 이유

미분양 아파트는 부동산 침체기에는 미분양 물량으로 남아 있지만, 부동산이 호황기에 접어들기 시작하면 미분양 물량이 먼저 소진되기 시작한다. 그런 의미에서 미분양 물량도 잠재적 공급 물량이라고 생각한다.

 

단, 미분양 물량 데이터만 가지고 투자지역을 선정하면 안 된다.

 

절대 미분양 물량도 중요하지만 미분양 물량 증감 패턴이 더 중요하다. 미분양 물량이 많지 않은 상황에서 증가 패턴으로 돌아서면, 공급 과다로 부동산 침체기로 돌아설 수 있다는 의미. 반대로 미분양 물량이 많은 상황에서 감소 패턴으로 돌아서면, 부동산 시장이 살아날 가능성이 높다는 것을 의미한다.

 

미분양 물량 확인 방법은 추후에 포스팅할 예정입니다.

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투자 심리를 모른다면 성공할 수 없다

매주 금요일 KB부동산에서 발표되는 심리지수는 반드시 확인해야 한다.

 

심리지수는 4가지 데이터를 제공하는데 매수우위지수, 매매거래지수, 전세수급지수, 전세거래지수가 있다.

그중에 매수우위지수가 투자하는 데 가장 중요한 지수이다.

매수심리(매수우위지수)
매도자 많음/매수자 많음/비슷함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표
 - 매수우위지수 = 100 + '매수자 많음'비중 - '매도자 많음'비중
 - 100을 초과할수록 매수자가 많다는 의미

매수우위지수가 상승 패턴일 때 100 이상에서 한 지역의 아파트 가격이 상승되는 것을 목격할 수 있다.

 

필자는 부동산 시장이 상승할 때 매수자가 먼저 움직인다고 판단하고 있다. 매수자가 매수를 하기 시작하면 '매수자 많음' 비중이 올라가고 눈치 빠른 매도자들이 매물을 다시 회수하기 시작한다. '매도자 많음' 비중은 매물이 줄어들기 때문에 감소하기 시작한다.

 

전세에도 심리가 있다. 바로 전세수급지수이다.

전세심리(전세수급지수)
전세수요에 비해 전세 공급물량이 어느 정도인지를 공인중개사를 통해 조사한 지표
 - 전세수급지수 = 100 + '공급부족'비중 - '공급 충분'비중
 - 100을 초과할수록 공급이 부족함

전세 공급(물량)이 부족한 지역은 전세가율이 높게 형성될 확률이 높으며, 타 지역에 비해 상대적으로 적은 비용으로 투자할 지역을 찾을 수 있을 것이다.

 

매매거래지수는 한 지역의 매매거래가 얼마나 활발한지 알 수 있는 지표이다.

매매거래지수
활발함/보통/한산함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표
 - 매매거래지수 = 100 + '활발함'비중 - '한산함'비중
 - 100을 초과할수록 활발함

거래량은 가격 상승의 선행지표이기 때문에 매매거래지수는 중요하다.

매매거래지수가 큰 상승폭을 그리며 상승 꼭짓점에 위치할 때, 매매증감도 가장 큰 폭으로 상승한다.

 

전세거래지수
활발함/보통/한산함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표
 - 전세거래지수 = 100 + '활발함'비중 - '한산함'비중
 - 100을 초과할수록 활발함

 

 

'매수자 많음' 수치가 증가하면 매매 증감률이 상승, '매수자 많음' 수치가 많이 낮을 때는 매매가가 하락한다. 특히 부동산 비수기에 '매수자 많음' 수치가 증가하면 부동산 성수기 때 큰 상승이 올 가능성이 높다.

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상승의 단초, 아파트 거래량

거래량은 상승 초기에 아파트 매매가 상승이 일어나기 위한 전제조건이다.

한 지역의 아파트 거래량은 한국감정원(www.r-one.co.kr) 사이트에 접속해서 몇 번의 클릭만으로 쉽게 데이터를 얻을 수 있다. 단점은 시군구의 거래량 데이터만 제공하고, 동별, 아파트별 데이터는 아파트실거래가 앱, 국토교통부 실거래가 사이트 등에서 확인해야 한다.

이 그래프에서 중요한 시사점을 함께 찾아보자.

첫 번째, 아파트 거래량이 증가하는 초기에는 아파트 매매가가 크게 상승하지 않았다. 거래량이 증가하는 아파트는 유심히 살펴보다가 중간에 매수해도 충분히 매매가 상승에 동참할 수 있다.

두 번째, 일정 기간 동안 거래량이 증가 후 큰 폭으로 거래량이 감소하면서 아파트 매매가는 더 크게 상승한다.

 

'동'단위의 아파트 흐름도 같이 읽어보자. 예를 들어 대전시 유성구 전민동의 xx아파트를 살펴볼 때, 전민동의 단지별 아파트 거래량을 살펴보는 것이다. 어떤 '동'의 아파트별 거래량을 정리하면 아파트 매수심리가 어느 아파트까지 퍼져 나가는지도 파악할 수 있다.